Tax Reform 2015

Higher land transfer tax of real estates by donation or inheritance

Land transfer tax will become due even if the real estate changes ownership by donation or inheritance (disguised inheritance tax). From January 1st, 2015 on, the land transfer tax will be calculated generally and independent from kinship on the basis of fair market value (except for agri cultural and forestry businesses and restructurings). 

Folgende Staffelung bzw. folgende Steuersätze sind geplant:

•           bis       EUR 250.000,00 mit 0,5 %,

•           bis       EUR 150.000,00 mit 2,0 %,

•           über     EUR 400.000,00 mit 3,5 %.

Bis zum In-Kraft-Treten am 1. 1. 2016 können Liegenschaften und Immobilien innerhalb der Familie noch mit 2 % vom dreifachen Einheitswert verschenkt oder vererbt werden. Künftig wird die GrESt bei Schenkung oder Vererbung sohin auch im Familienverband vom Verkehrswert bemessen werden, was zu einer erheblichen Verteuerung führen wird. Zur Veranschaulichung: Die Einheitswerte von Immobilien liegen im Bereich von 5 % bis 10 % des Verkehrswertes und zum Teil noch darunter.

Unklar ist, wie der Verkehrswert festzustellen ist. Es kann sich als notwendig erweisen, ein Sachverständigengutachten beizubringen. Für die Eintragungsgebühr ins Grundbuch soll nach derzeitigem Informationsstand der dreifache Einheitswert maßgeblich bleiben.

Im Bereich der Land- und Forstwirtschaft sollen die 2014 neu erhobenen Einheitswerte weiterhin relevant bleiben. Der Freibetrag für Übertragungen von Immobilien im Rahmen von altersbedingter unentgeltlicher Betriebsübergabe steigt auf EUR 900.000. Für Tourismusbetriebe mit Immobilien sind Ermäßigungen angekündigt.

Bis zum In-Kraft-Treten wird daher die vorgezogene Übertragung von Immobilien durch eine Schenkung zu überlegen sein.

In der Praxis werden (Tourismus-)Betriebe in der Rechtsform eines Einzelunternehmens häufig im Wege eines Zusammenschlusses nach Artikel IV Umgründungssteuergesetz übergeben, sodass die 3,5%ige Grunderwerbsteuer nur vom geringen zweifachen Einheitswert anfällt. Dies kann auch 2016 günstiger sein als die angekündigte Sonderregelung für Tourismusbetriebe.

Bei vorgezogenen Übertragungen ist zu beachten, dass unter Umständen negative umsatzsteuerliche Konsequenzen resultieren können, wie z.B. die Notwendigkeit einer Vorsteuerkorrektur oder aber der Entfall der Möglichkeit, bei einem Mietvertrag zur Umsatzsteuer zu optieren. Diese negativen Konsequenzen können durch Einräumung eines Fruchtgenusses reduziert bzw vermieden werden, wobei allerdings hier die neue und strengere Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes zu beachten ist.

Immobilien könnten aber auch gegen Gewährung einer (Leib-)Rente übertragen werden.

Erhöhung der Immobilienertragsteuer – ImmoESt

Ebenfalls zu einer Erhöhung kommt es bei der erst 2012 eingeführten Immobilienertragsteuer. Diese wird von 25 % auf 30 % angehoben, wodurch es auch bei Altfällen zu einer Steigerung der effektiven Steuerbelastung von 3,5 % auf 4,2 % kommt. Zusätzlich soll der Inflationsabschlag (2 % ab dem 11. Jahr, höchstens jedoch 50 % des Gewinnes) entfallen.

Bei der Überlegung, ob eine vorgezogene Übertragung durch Verkauf erfolgen soll, wird der sofortige Anfall von 3,5%iger GrESt dem später höheren Anfall von ImmoESt gegenüber zu stellen sein. Ebenso sind der Entfall des Inflationsabschlages und umsatzsteuerliche Konsequenzen zu berücksichtigen.

Zu bedenken ist in jedem Fall, dass es sich sowohl bei der Hauptwohnsitzbefreiung als auch bei der Herstellerbefreiung um eine höchstpersönliche Befreiung handelt, die durch Verschenken oder Vererben jedenfalls untergeht, wobei die Hauptwohnsitzbefreiung zweiter Art (mindestens 5 Jahre in den letzten 10 Jahren) durch entsprechend langes Bewohnen wiederum erlangt werden kann.

Die Hauptwohnsitzbefreiung kann bei einem Verkauf aus der Verlassenschaft auch dann nicht in Anspruch genommen werden, wenn der Erbe währen der relevanten Fristen auf der Liegenschaft gewohnt hat.

Privatstiftungen ab 2016

Folgende Steuererhöhungen werden auch Privatstiftungen treffen:

Erhöhung der KESt auf 27,5 %

Zuwendungen aus Privatstiftungen werden wie Ausschüttungen aus Kapitalgesellschaften mit Kapitalertragsteuer (KESt) belastet. Es ist daher damit zu rechnen, dass auch diesbezüglich der KESt-Satz auf 27,5 % angehoben wird.

Erhöhung der ZwiSt auf 27,5 %

Die sog. Zwischensteuer orientiert sich in der Privatstiftung derzeit am Steuersatz der KESt von 25 %, stellt diese Zwischensteuer doch eine Art „Vorauszahlung“ auf eine künftige KESt dar. Es muss daher damit gerechnet werden, dass auch der ZwiSt-Satz ab 1. 1. 2016 auf 27,5 % angehoben wird. Der Zwischensteuer unterliegen insbesondere in- und ausländische Zinsen, Gewinne aus Beteiligungsveräußerungen und andere realisierte Wertsteigerungen aus Kapitalvermögen und Grundstücksveräußerungen des Privatvermögens.

Erhöhung der ImmoESt

Die bei Veräußerungen von steuerlich privaten Immobilien anfallende Immobilienertragsteuer (ImmoESt) trifft auch Privatstiftungen.

Die ImmoESt wird von 25 % auf 30 % angehoben. Offen ist derzeit noch, ob die erhöhte Immo-ESt von 30 % auch Privatstiftungen (voll) treffen wird; denn Immobilienveräußerungen unterliegen bei Privatstiftungen der Zwischensteuer, die auf 27,5% angehoben werden dürfte.

Wegfall des Inflationsabschlags

Privatstiftungen dürften auch vom (teilweisen) Wegfall des Inflationsabschlages betroffen sein.

Verlängerung der Nutzungsdauern bei Vermietung

Die angekündigte Verlängerung der Nutzungsdauern und der Zehntel/Fünfzehntel bei gewerblichen und privaten Immobilien gilt auch für Immobilien von Privatstiftungen und erhöht deren Steuerbelastung.

Einschränkung der Verlustzuweisung auf 100 % der Einlage

Privatstiftungen veranlagen ihre Mittel teilweise auch in (gewerbliche) Immobilienprojekte. Die Ministerratsvorlage sieht eine Einschränkung der Verlustzuweisung in bestimmten Fällen auf höchstens 100 % der Einlage vor. Auch Privatstiftungen können davon betroffen sein.

Stiftungseingangsbesteuerung

Nichts ändern sollte sich für Privatstiftungen bei der Zuführung von Vermögen an die Stiftung. Die unentgeltliche Zuwendung von inländischen Grundstücken unterliegt bereits jetzt einer Grunderwerbsteuer in Höhe von 6 % sowie der Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 %, jeweils vom gemeinen Wert (Verkehrswert).